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就在行業為市場低開低走表現擔憂之際，3月份出現類似2016年10月的調控政策周期，北上廣深及長沙、東莞等城市調控加劇。具體到惠州，雖然某微信公號傳出新政出臺的消息被證實是謠言，但樓市該如何發展仍備受各界關註。
回到當前市場，雖然面對低迷的交易行情個別企業再度出現違規銷售行為，但整體表現出久違的平穩。在價量表現上，銷售規模回落至單月100萬平方米左右的中位，而在國傢統計局發佈的房價變動表現統計中，惠州房價出現0.1個百分點的浮動，基本保持量價平穩的局面。
結合當前市場形勢和樓市調控的大環境，針對惠州樓市將如何發展，調控政策加劇是否會出現及營銷趨勢變化等問題，南方日報記者走訪多位行業人士進行探討。
●南方日報記者 張峰
看市場 銷售漸暖，量價平穩
始於2016年10月的樓市調控，在深圳客不斷聚集助推下，使得一路狂奔的惠州樓市價量表現戛然而止。前期頻繁突破150萬平方米銷售規模的市場迅速回落，在2016年第四季度穩定在月均100萬平方米左右。在價格表現上同樣明顯，得益於行業銷售行為的規范化，企業蓄意拉高價格和制造恐慌等行為均有改善，房價保持穩定。
延續到當前2017年一季度市場，盡管樓市低開的局面符合各方預靜電除油煙機價格料。但1月7576套、2月5407套房的銷售量仍然始料不及。
在2016年備受市場關註的惠城仲愷，在1月、2月交出近年來低位表現的2155套、1549套。而3月截至23日，也僅有2336套房的交易表現。盡管回升勢頭明顯，但對比起2016年同期市場仍舊低迷。樓市專傢、世聯行副總胡光宇表示，這是市場脫困的表現，伴隨政策和市場預期的逐步穩定，樓市交易量正在緩慢復蘇。他坦言這符合新年伊始樓市“攀爬”的慣性。
另在市場推售層面，對比開發企業在調控初期的不適應，紛紛放緩入市節奏的情況，當前市場下企業開始穩步入市。隆生皇冠花園、匯顯泰華園、傢華園，以及鑫源名築花園、中信水岸城等樓盤都推出新產品，一改此前新貨斷供、市場僅靠樓盤尾貨銷售的局面。
“對於任何長效性的市場，快建快銷都是主題。”胡光宇直言，面對市場突降而至的調控，部分企業會有暫緩入市、等到調控緩解再提價銷售的想法。但從長效來說，企業保持一定的利潤率，加快銷售節奏、快速回款，從而進入新的拿地開發周期，相較於單價多賣幾百塊錢，資金能快速周轉對於企業更為重要。
長期關註惠州樓市的獨立評論人餘鶴皋對此予以認同。他介紹，在市場調控不斷深入的大背景下，惠州樓市正在逐步完成新一輪意識重組。他認為，原本習慣高速增長的市場的企業，面對調控啟動開始還抱有僥幸，但隨著政策不斷實施落地，企業開始慢慢習慣新的市場調控常態，相應的推貨和銷售開始步入正常步調。
看調控 調控有效，巡查常態化
2016年10月初，國慶長假周期，面對年初以來的樓市升溫行情，北上廣深等一線城市以及杭州、合肥等省會城市接連出臺樓市調控舉措。在珠三角區域，廣州、深圳、佛山、珠海和東莞也啟動調控新政，惠州同樣不例外。應對市場量價的不斷上行勢頭，為實現“穩房價、防風險”目標，惠州市政府發佈《關於進一步加強房地產市場監督管理工作的通知》啟動調控，嚴格規范行業銷售行為。
緊隨其後，為應對人為拉高房價和市場波動過快影響，市發改局、市房產局聯合發佈《關於進一步規范商品房銷售價格行為的通知》，規范銷售價格。再配合史上最嚴格的樓市檢查，各級政府和主管部門展開密集的行業規范巡查，針對信息公示不規范、捂盤惜售、人為拉高房價、未明碼標價等不規范行為進行查處，一大批違規違法銷售行為企業受到通報查處。
到2016年底，市房地產市場監督管理工作領導小組辦公室負責人、市房管局副局長楊小明，在樓市調控新聞媒體通氣會上面對記者詢問樓市檢查是否會延續的問題時直言，調控將成為油煙處理器惠州樓市的新常態。市場檢查將動態化和實時化，發現問題及時處理。
當前，在國傢的宏觀樓市層面迎來新一輪調控新政。北上廣深以及鄭州、長沙、東莞等城市迎來新一輪加碼政策。具體到惠州，盡管日前多個微信公號發佈的惠州調控新政消息都被證實子虛烏有，但惠州樓市調控如何演變仍受各方關註。
“惠州樓市當前逐步平穩，調控成效已經很明顯。”餘鶴皋在談起惠州調控加碼的可能性時表示，以2016年10月的調控作為參考，新一輪調控是否會出現，首先需要搞清楚是為什麼要調控。與當前出臺加強版政策的城市比起來，惠州2016年調控政策落地，當前量價開始平穩，且在大量一線房企進駐的大背景下，市場風險有效得到規避。
餘鶴皋介紹，在18日國傢統計局發佈的70大中城市房價變動數據中，惠州房價環比增長率為0.1%，再往前看，均維持在0.5個百分點以下，這意味著調控政策已經有成效，樓價依然穩定。
市中介聯盟會長、同協房產總經理李雁豪則表示，盡管新政出現的概率不大，但新一輪市場檢查和整治很可能在短期內再度出現。“看看交易市場，備案價之外搭配裝修款銷售、廣告宣傳概念混淆等情況再度出現，這無疑是不和諧的。”李雁豪說。
看營銷 渠道為王，按效果付費
在2016年的熱銷市場，活躍於樓市交易雙方之間的中介機構成為營銷主力渠道。作為開發企業銷售的渠道商，房地產中介機構搭建的電商平臺數量激增，在市場交易中扮演重要角色。
事實上，這一局面在此前兩年的低迷市場早已出現。由於市場銷售不暢，市民購房熱情不高，房多多、吉屋網、搜油煙處理機價格房網等電商平臺依托分散於城市各個區域的上千傢中介門店和數以萬計的中介經紀人，拓展客戶渠道、溝通供需雙方。
在低迷銷售市場周期裡，彼時的行業觀察認為，因為供需雙方的割裂，基於淡市下企業的無可奈何，中介機構應運而生，但隨著市場回升，上門客戶增多，將逐步被市場所拋棄。但進入2016年的暖市環境，市場呈現截然不同的局面。
在深圳客持續進入惠州置業的環境下，大量樓盤從難覓客戶到購房者紮堆，甚至部分熱銷樓盤出現排隊搶購的局面。在這種局面下，開發企業並未拋棄中介機構，而是進一步聯合中介在房價外額外收取團購費，開發企業和中介平臺商定團購優惠後，通過駐場的方式將上門客戶納入其中。由於團購費用通常獨立於房價之外收取，被廣泛質疑為變相拉高房價。
進入新年市場，隨著監制價格進一步規范，以往備案價格遠高於銷售價格的情況不再出現，開發企業在價格監制環節基本與市場銷售價格持平。此外，跟隨市場供需的表現，企業折扣銷售的空間有限，這也使得部分平臺逐步被企業拋棄。
在記者走訪過程中，泰華園、千花島等多個樓盤都不再通過平臺電商拓客，而是直接與二手中介門店和經紀人簽訂渠道合作，由開發企業根據成交效果在後期給予結傭，不再需要額外收取購房者的團購費等附加費用。
李雁豪介紹，中介機構能夠與開發企業直接簽訂拓客合作協議，意味著中間環節的減少。此外，按照實際銷售成交表現給予結傭也能避免提前收費產生糾紛。李雁豪同時表示，企業更餐廳油煙處理多還是看效果來付費，在新的價格監制環境下，直面中介經紀人能實現自身利益的最大化。
“根本原因還是供需關系的轉變，市場的長效回暖給瞭企業足夠的自主。”胡光宇說，惠州的中介機構比較分散，基本沒有鏈傢、傢傢順這樣的巨無霸，平臺電商確實能夠整合更多拓客資源，當前市場發生轉變，還是因為客戶量增多給瞭企業足夠信心。
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